임대 주택 판매시 자본 이득 이해하기
임대자산을 처분할 때 주요 재정 고려 사항은 판매 시 실현된 자본 이익입니다. 해당 세금은 판매 수익과 조정된 기초 비용 사이의 차이, 즉 이익을 대상으로 합니다. 조정된 기초 비용은 처음 구매한 금액에 부동산 개선 비용을 추가하고 허용된 감가상각 공제를 뺀 금액을 포함합니다.
단기 대비 장기 자본 이득 차이
해당 부동산을 보유한 기간에 따라 단기 또는 장기 자본 이득 세금을 내야 할지 결정됩니다. 1년 이하로 보유한 경우 개인 소득세 수준과 동일한 단기 세율이 적용됩니다. 반대로, 1년을 초과하여 보유한 경우 세율이 낮아져, 과세 소득 구간에 따라 0%, 15%, 또는 20%가 적용될 수 있습니다.
감가상각 재포착 해부
임대 부동산이 소유권 변경될 때, 감가상각 재포착은 중요한 요소로 부각됩니다. 부동산의 마모에 대한 연간 감가상각액은 처분 시 회수됩니다. 감가상각 재포착은 일반 소득세와 동일한 세금을 내며, 최대 25%까지 부과될 수 있습니다.
감가상각 재포착 계산
감가상각 재포착 세금을 계산하려면, 소유 기간 동안 주장한 모든 감가상각액을 합산합니다. 철저한 기록 관리는 재정적 의무를 정확하게 결정하는 데 중요합니다.
제121조 면제 활용하기
제121조는 단독 신고자는 최대 $250,000, 공동 신고하는 기혼자는 최대 $500,000까지 자본 이득을 면제할 수 있게 합니다—단, 해당 자산이 최소 2년 이상 과거 5년 중 주거지로 사용되었어야 합니다.
임대 주택을 주거지로 전환하기
제121조 면제를 받기 위해서는 판매 전 5년 중 2년 동안 주거지로 거주해야 합니다. 그러나 비자격 사용 기간은 면제 가능한 이익을 줄일 수 있어, 예지력과 전문적인 세금 조언이 필수적입니다.
1031 교환을 통한 전략 수립
1031 교환은 대체 투자 부동산으로의 재투자 시 자본 이득을 연기할 수 있게 합니다. 이는 즉시 세금 부담 없이 포트폴리오 확장에 매우 유리할 수 있습니다.
1031 교환 실행 규칙
IRS 규정은 1031 교환을 성사시키는 방법을 명시합니다:
- 처분된 자산 판매 후 45일 이내에 대체 부동산을 식별합니다.
- 새로운 부동산의 취득은 판매 후 180일 이내에 완료되어야 합니다.
- 대체 부동산은 판매한 부동산의 가치를 맞추거나 초과해야 하며, 모든 수익은 재투자되어야 합니다.
- 자격을 갖춘 중개자가 거래 동안 금융을 감독해야 합니다.
주(State) 단위 세금 영향 탐색
연방 세금 외에도, 각 주마다 자본 이득과 감가상각 재포착에 적용되는 다양한 세율 및 규칙을 고려해야 합니다. 일부 주에서는 유사한 면제 옵션을 제공하지만, 다른 주에서는 그렇지 않습니다.
주별 자본 이득 세금 차이
주에서 부과하는 자본 이득 세는 없는 주에서부터 캘리포니아와 같은 지역에서 상당히 높은 주까지 폭넓게 다양합니다. 귀하의 주 특정 세금 정책에 익숙해지는 것이 필수적입니다.
투자 소득에 대한 메디케어 추가 세금 탐색
고소득자는 순 투자 소득세(NIIT)—임대 자산 처분을 포함한 수익에 대한 3.8%의 추가 세금을 부과받을 수 있으며, 특정 소득 기준을 초과하는 경우 적용됩니다.
메디케어 추가 세금을 줄이기 위한 전략
NIIT를 줄이거나 피하기 위한 여러 전략이 있습니다. 재산 판매 타이밍을 조정하거나 자본 손실로 이득을 상쇄하는 것이 몇 가지 전술입니다. 세금 전문가의 조언을 구하는 것은 효과적인 계획을 위해 도움이 될 수 있습니다.
정확한 기록 유지의 핵심 역할
부동산 판매 시 세금 목적으로 정확한 문서 작성은 필수적입니다. 취득 기록, 비용, 개선 청구서 및 감가상각 일정을 포함하는 포괄적인 파일을 유지하세요.
마무리 조언: 전문 세금 상담 받기
부동산 거래 관련 세금 법이 복잡하기 때문에, 세금 준수 및 최적의 세금 혜택 활용을 보장하기 위해 부동산 금융에 정통한 세금 자문인과 협력하는 것이 현명합니다.
고소득자가 재정 효율성을 높이기 위해 채택할 수 있는 귀중한 세금 계획 전략
